Una volta che la casa è stata individuata occorre cercare un mutuo adatto per acquistarla e con le dovute misure per non rischiare di trovarsi in difficoltà per pagarla.

Quando si chiede un mutuo, bisogna sapere che lo spread è un interesse richiesto dagli istituti al momento del prestito e dipende da due fattori: l’indice di riferimento (il costo del denaro) e lo spread (il guadagno), che permettono di mantenere sotto controllo le variazioni periodiche della rata.

I soldi vengono prestati da una banca, Posta oppure tramite finanziaria, l’unica cosa che le differenzia sta nelle tasse che si devono pagare per il prestito.

Se il mutuo viene chiesto in banca o in Posta si dà solo l’imposta sostitutiva del capitale erogato e, al momento dell’estinzione dell’ipoteca viene pagato solo il notaio e qualche bollo.

Se invece il mutuo viene fornito da una società finanziaria ci sono le imposte ipotecarie e di registro calcolate sulla somma dell’ipoteca iscritta; al momento dell’estinzione dell’ipoteca bisogna dare sia la parcella del notaio che una percentuale di imposta sul valore iscritto.

Ci si rivolge alle finanziarie quando necessita una somma superiore che la banca non concede, però si può incorrere in rischi.

Le finanziarie sono collegate con le banche e non possono accumulare soldi direttamente tra i risparmiatori, ma devono chiederli in banca. Esse sono più elastiche poiché prive di vincoli verso gli istituti di credito.

Bisogna cercare accuratamente anche uno sportello con migliori condizioni, si può vedere in banca, nell’ufficio postale, soprattutto delle grandi città. Quando si opta per una nuova agenzia bisogna informare con quale banca si ha già a che fare senza magari far capire che non vuole concedere il prestito.

E’ opportuno aprire un nuovo conto corrente dove farsi accreditare tutto, dallo stipendio ai futuri risparmi e diventare un nuovo cliente; inoltre si hanno condizioni migliori, si riducono le spese per l’incasso della rata.

Vi sono delle banche per i mutui che non sono dotate di comuni sportelli operativi, prelevano direttamente dal conto corrente la somma (sono le filiali italiane degli ingenti istituti stranieri). Vanno di pari passo con il mercato e offrono sistemi di finanziamento adeguati alle varie esigenze e proposte innovative.

I promotori, broker e agenti sono dei canali alternativi che stipulano accordi con le banche per concedere i mutui; è un sistema vantaggioso sia dal punto di vista economico sia per non perdere tempo. Inoltre con la vicinanza di un mediatore, le banche non richiedono una perizia dello stabile ma è sufficiente una dichiarazione dell’agente.

Con il fatto che in molti cercano casa, le banche hanno proposto mutui particolari; ecco alcune tipologie:

• Mutui a tasso fisso: la data non cambia per tutto il tempo che dura il prestito. Gli interessi si misurano tramite una maggiorazione dell’Euris che calcola il costo del denaro per lunghi periodi.
  A chi sono adatti: riguardano i lavoratori dipendenti con uno stipendio non molto alto, chi chiede un prestito alto, chi vuole stare tranquillo con le spese di casa, chi teme l’inflazione.
  Lati negativi: è più caro dei prestiti con un tasso variabile e non si può fare affidamento a riduzioni di tassi d’interesse.
  
• Mutui indicizzati: in base all’andamento dei tassi finanziari cambiano le rate tramite l’Euribor che rappresenta il tasso di riferimento per i movimenti tra banche.
  A chi sono adatti: per chi spera in una continuità dei tassi bassi per poi chiedere un finanziamento superiore.
  Lati negativi: può aumentare la rata se i tassi aumentano.
  
• Mutui con il tetto: vengono prefissati dei livelli che i tassi non possono oltrepassare, i cosiddetti “mutui Cap”.
  A chi sono adatti: per chi vuole usufruire di eventuali abbassamenti dei tassi.
  Lati negativi: all’inizio del mutuo i tassi sono alti nei confronti dei comuni prestiti variabili; le banche comunque fissano un limite in base al quale i tassi non possono essere inferiori e non utilizzare determinati vantaggi.
• Mutui variabili a rata costante: la rata di ogni mese da consegnare non cambia anche se la durata del rimborso può variare. Se i tassi d’interesse aumentano, si allunga la durata della restituzione che allo stesso tempo diminuisce quando c’è un ribasso del costo del denaro.
  A chi sono adatti: per chi chiede un mutuo pesante.
  Lati negativi: non è facile stabilire quando termina il rimborso del prestito perché i tassi cambiano repentinamente. Infatti le banche fissano un limite della durata del prestito, non più di 5 anni oppure il prestito può durare più di 20 anni.
• Mutui a rata crescente: si possono ottenere all’inizio rate molto basse per affrontare tutte le spese che poi dopo qualche tempo viene addebitata la differenza risparmiata.
  A chi sono adatti: per le giovani coppie che non guadagnano abbastanza.
  Lati negativi: dal momento che non si riesce a definire il tempo impiegato per restituire la somma alla banca, è opportuno essere certi di poter affrontare questa spesa.
• Mutui con la polizza: con il mutuo viene fatta una polizza vita che in caso di decesso del capofamiglia, contribuirà nel pagamento delle rate.
  Attenzione: se chi chiede il mutuo ha più di 65 anni, la polizza è obbligatoria, oppure se c’è un minore in famiglia.
  A chi sono adatti: chi vuole la tranquillità per la famiglia e in particolar modo per quelle famiglie che recepiscono un solo reddito.
  Lati negativi: vengono spesi più soldi e se già si possiedono polizze sulla vita o infortuni non bisogna farla.
• Mutui centauri: partendo da un tasso fisso che va dai 6 mesi a 5 anni, con il passare del tempo si decide se continuare oppure no.
  A chi sono adatti: se c’è buona assistenza della banca si può accedere ad un mutuo misto soprattutto quando i tassi stanno salendo si può beneficiare nella discesa successiva, comunque è bene stabilire nel contratto che il rimborso continuerà al tasso iniziale nel caso in cui vi siano dei mancati assenzi.
  Lati negativi: è meglio scegliere formule che nel corso del contratto danno più possibilità perché il tasso applicato supera i normali mutui fissi.
• Mutui bilanciati: questi mutui in cui i tassi sono mescolati riducono i rischi, si può avere una rata con una percentuale di fisso e la parte che resta indicizzata, oppure si può dividere il rischio a metà o avere maggiore sul fisso e una piccola parte variabile.
  A chi sono adatti: sono adatti a chi crede nella discesa dei tassi ma vuole avere sicurezza nel caso in cui risalgano.
  Lati negativi: quando la quota di capitale da rimborsare è prevalente con il tasso fisso la formula non conviene.
• Mutui flessibili: si pagano i soli interessi mentre il capitale si può rimborsare con elasticità; gli interessi sono indicizzati. La rata viene calcolata in base al capitale complessivo sino alla prima restituzione. Quando una parte del capitale viene restituita, gli interessi vengono di nuovo calcolati in base alla quota del debito rimasto.
  A chi sono adatti: ai lavoratori autonomi e professionisti che si basano sui flussi finanziari.

Nel caso in cui il venditore del vostro appartamento sta ancora rimborsando il mutuo, è il caso di contribuire rimborsando il finanziamento e detraendo la somma versata dal prezzo pattuito per l’acquisto.

Con l'avvento di internet, è possibile fare preventivi online gratuiti e paragonare le varie offerte proposte dalle banche senza recarsi nel posto; di certo si risparmia anche del tempo poiché la pratica si può eseguire da casa.

NB. Se il mutuo non viene restituito alle scadenze previste ci sono delle penali.

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