Il compromesso è un documento che garantisce l’acquirente in una compravendita di un immobile.  Il compromesso va trascritto nei Registri Immobiliari, dopo aver versato un’elevata somma al momento dell’acquisto dell’immobile.

La trascrizione del compromesso è obbligatoria se viene gestito dal notaio.

Il compromesso blindato ha dei vantaggi e svantaggi.

Il passaggio di proprietà avviene all’atto di iscrizione ai Registri Immobiliari.

Se vi sono due acquirenti la vendita è di colui che ha una data di registrazione anteriore anche se la data della stipula è posteriore.

Infatti la trascrizione del compromesso nei Registri blinda l’acquisto; essa ha valore di un anno dopo la data indicata per la stipula del rogito.

In questo modo si evita di vendere l’immobile ad altri mantenendo così i diritti per averlo registrato per primo.

Inoltre l’acquirente ha una vera prenotazione dello stabile che può opporsi ad eventuali creditori del venditore.

La parte più onerosa all’atto della trascrizione è il costo da sostenere per cui va denunciato il valore reale dell’acquisto e non quello minimo ai fini fiscali.

Ad esempio se un appartamento costa 153 mila euro dichiarando il minimo si deve pagare dai 1860 ai 2340 mila euro, invece dichiarando il prezzo vero si pagherà 4650 mila euro, d’imposta di registro.

Poi vi sono l’imposta fissa di registro e ipotecaria che vengono recuperate all’atto del rogito.

La parcella del notaio non sarà elevata se il rogito si effettua in breve tempo.

Il compromesso è l’ultima fase prima del rogito, quando vengono consegnate le chiavi di casa, ma è anche la più impegnativa.

Tale atto è detto “preliminare di vendita” e viene deciso dopo che viene confermata la proposta irrevocabile d’acquisto dal venditore comprensiva di dati che vengono inseriti nel rogito.

In base a questo contratto le due parti si impegnano a vendere e a comprare con le dovute condizioni.

Il compromesso, tramite forma scritta viene stabilito dalle due parti oppure davanti all’agente immobiliare.

Il testo di questo preliminare è in carta bianca, compilata in tutti i suoi spazi ed è possibile inserirci tutte quelle clausole che si ritengono indispensabili.

Prima di essere firmato è opportuno leggerlo attentamente e se c’è qualche parte poco chiara è meglio consultare un esperto.

Una volta redatto il compromesso, una copia resta al venditore e l’altra all’acquirente.

In caso di incertezze è opportuno affidare tale redazione al notaio; se viene redatto in forma pubblica, diviene indispensabile la trascrizione.

Il testo del compromesso è facilmente reperibile su internet o in cartoleria e deve contenere questi dati:

• dati anagrafici di entrambe le parti;
   
• le caratteristiche dell’immobile e di quelli circostanti;
   
• il costo della casa, tempi di pagamento e le modalità;
   
• la data per il rogito;
   
• la presenza di vincoli e in caso deviarli prima del rogito;
   
• le norme edilizie e urbanistiche devono essere in regola;
   
• gli impianti devono essere in norma secondo la legge;
   
• la caparra data se è confirmatoria o penitenziale;
   
• l’ammontare del mutuo se chi compra vuole fare un finanziamento.

Durante il compromesso il proprietario deve presentare questi documenti:

• il vecchio atto di proprietà;
   
• l’originale scheda del catasto;
   
• la normativa condominiale con tabelle millesimali;
   
• l’atto di locazione in caso la casa fosse impegnata;
   
• il contratto di mutuo;
   
• la concessione in sanatoria.

Attenzione: è opportuno farsi dare ogni ricevuta per tutte le somme versate.

Al momento dell’acquisto in cantiere, il compromesso deve avere:

• informazioni sulla descrizione della casa;
   
• la durata del lavoro;
   
• come si procede per la revisione e il prezzo di vendita;
   
• quando avviene la consegna dello stabile;
   
• quando si stipula il rogito;
   
• come si procede per il pagamento degli acconti;
   
• quali sono le quote di mutuo per l’acquirente;
   
• la fideiussione assicurativa per l’acquirente al momento della consegna dello stabile o sul rimborso di ciò che è stato pagato;
   
• il costruttore deve eseguire una polizza di 10 anni contro i difetti e vizi del lavoro;
   
• specificare nel rogito il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca.

Oltre alle polizze e a fideiussioni sono necessari i compromessi che evitano brutte sorprese, infatti quando si acquista uno stabile è opportuno farsi preparare dal legale o dal notaio una bozza di compravendita con tutte le garanzie da richiedere.

Bisogna agire con calma e leggere il documento prima di firmarlo e restituirlo.

L’ Assocond, associazione dei condomini, consiglia di firmare le cambiali solo a vendita conclusa; anche il rogito deve essere chiaro non ci si deve accontentare della promessa che mutuo e ipoteca verranno frazionati dopo ma deve risultare all’atto della vendita.

Questo per evitare di essere caricati di ipoteche superiori alla somma stabilita.